Häufige Fehler beim Immobilien-Investment – und was ich heute anders machen würde

Ich weiß noch ziemlich genau, wie es bei mir angefangen hat. Das war 2018. Ich hatte gerade „Geld verdienen mit Wohnimmobilien *“ von Alexander Goldwein gelesen, kurz danach noch ein, zwei weitere Bücher, und war Feuer und Flamme. Hebeleffekt, Cashflow, Anderer Leute Geld – das klang alles so logisch, dass ich am liebsten sofort losgelegt hätte.

Also habe ich abends auf Immoscout gesucht und tatsächlich recht schnell eine Wohnung gefunden, die mir gefallen hat. Ich hatte ein Aktiendepot, das ich als Eigenkapital einbringen wollte, und dachte: Das wird schon. Ich habe einen Termin bei einem Darlehensvermittler gemacht, meine Unterlagen geschickt – und dann kam die Absage. Begründung: eine schwache Einnahmen-Überschuss-Rechnung von vor vier Jahren, als ich viel Geld in Ware für einen Online-Shop gesteckt hatte. Danach hat er sich nicht mehr gemeldet. Und ich habe mir, und das war der eigentliche Fehler, keine zweite Meinung geholt.

Wenn du meinen Artikel Immobilien Investment Teil 1 – Vorbereitung ist alles gelesen hast, kennst du die Geschichte schon. Heute möchte ich aber einen Schritt weitergehen. Seitdem habe ich mir viele Wohnungen angeschaut, Exposés durchgerechnet, mit Banken und Maklern gesprochen und mich auf Seminaren und Treffen mit anderen Investoren ausgetauscht. Dabei sind mir immer wieder dieselben Fehler begegnet – bei mir selbst und bei anderen. Hier sind die neun, die ich für die wichtigsten halte, und was du stattdessen tun kannst.

Der Kaufpreis steht groß im Exposé, also rechnet man zuerst damit. Bezahlen musst du aber deutlich mehr: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich hoch), Notar und Grundbuch und, falls ein Makler im Spiel ist, die Provision. Zusammen kommt da schnell ein Betrag zusammen, der einem Kleinwagen entspricht – und den finanzieren viele Banken nicht mit.

Bei einer Eigentumswohnung zahlst du jeden Monat Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Ein Teil davon lässt sich über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen, ein anderer Teil nicht. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für die WEG-Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Genau dieser Teil wird in vielen Rechnungen einfach vergessen.

Und selbst wenn die Gemeinschaft eine Rücklage hat: Für dein Sondereigentum, also die Wohnung selbst, bist du allein verantwortlich. Die Therme, das Bad, der Boden nach einem Mieterwechsel – das zahlst du.

Im Exposé steht oft eine „erzielbare Miete“ oder ein „Mietsteigerungspotenzial“. Das ist Verkaufssprache. Ob du diese Miete wirklich bekommst, hängt vom Mietspiegel, von der Mietpreisbremse in vielen Städten und vor allem vom bestehenden Mietvertrag ab. Bei einer vermieteten Wohnung kannst du die Miete nicht einfach anheben, nur weil du jetzt Eigentümer bist.

Bei einer Besichtigung lässt man sich schnell mehr von einer hellen Küche beeindrucken als von der Umgebung. Dabei ist die Lage das Einzige, was du später nicht mehr ändern kannst. Und „gefällt mir“ ist keine Lageanalyse.

Das war mein Fehler aus der Einleitung. Als Angestellter mit unbefristetem Vertrag ist die Finanzierung oft überschaubar. Als Selbstständiger schaut sich die Bank in der Regel die letzten drei Jahre an, und ein einziges schwaches Jahr kann reichen, damit ein Berater abwinkt. Wenn dieser Berater dann noch vor allem Eigenheime finanziert, hat er mit vermieteten Wohnungen vielleicht einfach wenig Erfahrung.

Viele stecken beim ersten Kauf jeden verfügbaren Euro in die Kaufnebenkosten. Das Konto steht danach auf null, und dann geht die Waschmaschine kaputt, das Auto muss in die Werkstatt oder der Mieter zahlt zwei Monate nicht. Spätestens dann wird aus dem Investment Stress.

Meine eigene Reserve liegt deshalb zum Teil auf dem Tagesgeldkonto und zum Teil in meinem flatex-Depot, in das ich seit etwa 2015 investiere. Welche Anbieter ich mir dafür angeschaut habe, findest du im Tagesgeld-Vergleich und im Depot-Vergleich.

Der zweite Puffer, den viele vergessen, ist der beim Zins. Die Jahre ab 2022 haben gezeigt, wie schnell sich das Zinsniveau ändern kann. Wer eine kurze Zinsbindung hatte und genau dann eine Anschlussfinanzierung brauchte, hat das deutlich gemerkt.

Viele verwechseln am Anfang zwei Dinge: Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Treppenhaus, Heizung und Rücklage. Um deine Wohnung und deinen Mieter kümmert sie sich nicht. Das machst entweder du selbst oder eine Mietverwaltung, die du extra bezahlst.

Beides kann funktionieren. Schwierig wird es, wenn man denkt, das läuft schon irgendwie nebenbei. Wie ich meine Unterlagen und Zahlen sortiere, habe ich im Artikel zur Immobilienverwaltung beschrieben.

Mieteinnahmen musst du versteuern. Dafür kannst du Kosten wie Zinsen, Verwaltung oder Reparaturen absetzen und das Gebäude über die AfA abschreiben. Wichtig dabei: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, hat also direkten Einfluss auf deine Steuer. Für die meisten Bestandsgebäude liegt die lineare AfA bei 2 Prozent im Jahr, für Neubauten ab 2023 bei 3 Prozent.

Eine Falle, die ich lange nicht kannte: Wenn du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) in Renovierung steckst, kannst du diese Kosten in der Regel nicht mehr sofort absetzen. Sie werden dann über die Jahre mit abgeschrieben.

Der vielleicht wichtigste Punkt zum Schluss. Wenn du lange gesucht hast, willst du irgendwann einfach kaufen. Der Makler sagt, es gibt noch drei andere Interessenten, die Wohnung ist schön, und plötzlich rechnet man sich das Objekt passend, statt es ehrlich zu prüfen.

Ich habe mir deshalb eine einfache Regel gemacht: Wenn die Zahlen nicht passen, passt das Objekt nicht. Egal wie schön die Küche ist. In meinem Artikel Immobilien – kluges Investment für den Vermögensaufbau habe ich viel über die Vorteile geschrieben. Die gibt es wirklich. Aber nur, wenn die Rechnung stimmt.

Meine Checkliste vor dem Kauf

Bevor ich heute ein Angebot abgebe, gehe ich diese Punkte durch:

1. Finanzierung ist vorab mit mindestens zwei Banken oder einem Vermittler mit vielen Banken geklärt.
2. Gesamtinvest berechnet: Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und Renovierung.
3. Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan liegen vor, umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten sind getrennt.
4. Gerechnet wird mit der Ist-Miete aus dem Mietvertrag, abgeglichen mit dem Mietspiegel.
5. Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sind gelesen.
6. Lage einmal unter der Woche, einmal am Abend oder Wochenende angeschaut.
7. Eigene Rücklage für das Sondereigentum und eine private Liquiditätsreserve sind eingeplant.
8. Kalkulation mit höherem Anschlusszins durchgerechnet.
9. Verwaltung ist geklärt: selbst oder Mietverwaltung, die Kosten stehen in der Rechnung.
10. Steuerberater hat Aufteilung von Grund und Gebäude und geplante Renovierungen gesehen.
11. Eine Nacht drüber geschlafen.

Fazit

Rückblickend bin ich fast froh, dass mein erster Versuch 2018 geplatzt ist. Ich hätte damals vermutlich einige der Fehler aus dieser Liste gleichzeitig gemacht. Eine Immobilie kann ein sehr gutes Werkzeug für den Vermögensaufbau sein, aber sie verzeiht schlechte Vorbereitung nicht so leicht wie ein Sparplan, den du einfach pausieren kannst.

Für mich sind Immobilien deshalb auch nicht alles. Meine zweite Säule sind Aktien und ETFs, weil ich da flexibel bleibe. Wie du dafür startest, steht in meiner Anleitung Aktien-Depot erstellen, und was ich mit meinem Broker erlebt habe, in Meine Erfahrung mit Flatex.

Mein Rat: Nimm dir Zeit, rechne ehrlich und hol dir mehr als eine Meinung. Wenn du selbst schon einen dieser Fehler gemacht hast oder einen Punkt vermisst, schreib es gerne in die Kommentare. Ich ergänze die Liste dann.

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