Als privater Vermieter habe ich mich lange vor allem um zwei Dinge gekümmert: eine faire Miete und einen guten Draht zu meinen Mietern. Gesetze ändern sich zwar ständig, aber selten gleich an mehreren Stellen, die mich direkt betreffen. Mit der Mietrechtsreform, oft „Mietrecht II“ genannt, ist das anders. Sie betrifft Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietung.
Vorweg das Wichtigste: Beschlossen ist noch nichts. Der Regierungsentwurf (Bundestags-Drucksache 21/6807) liegt im Rechtsausschuss. Am 14. Oktober 2026 gab es eine Anhörung, ein Termin für die Abstimmung steht nicht fest. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt das heutige Recht.
Ich sortiere hier für mich, was heute gilt, was geplant ist und was ich deshalb schon jetzt prüfe. Das ist meine persönliche Einordnung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 28. Oktober 2026.
Teil 1: Wo die Reform gerade steht
Die Mietpreisbremse selbst wurde schon 2025 verlängert: Länder dürfen angespannte Wohnungsmärkte jetzt bis Ende 2029 festlegen (§ 556d BGB). Das war sozusagen „Mietrecht I“. Mietrecht II soll vor allem Lücken schließen, über die die Mietpreisbremse bisher umgangen werden konnte.
| Datum | Schritt |
|---|---|
| 29.04.2026 | Kabinett beschließt den Entwurf |
| 12.06.2026 | Bundesrat nimmt Stellung und fordert mehr Ausgleich für Vermieter |
| 09.07.2026 | Erste Lesung im Bundestag, Überweisung an den Rechtsausschuss |
| 14.10.2026 | Anhörung von sieben Sachverständigen, geteiltes Echo |
| offen | 2./3. Lesung, Bundesrat, Verkündung |
Die Union hat bereits Lockerungen zugunsten von Vermietern gefordert, vor allem bei Kurzzeitmietverträgen und bei der Schonfrist. Mieterverbände wollen dagegen strengere Regeln. Die Details können sich also noch ändern. Laut Entwurf sollen die Regeln zu Kurzzeitvermietung und Möblierungszuschlag erst am ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung gelten. Vermieter hätten damit einige Monate Vorlauf.
Teil 2: Indexmiete: heute ohne Deckel, künftig gebremst
Heute (§ 557b BGB): Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Die Vereinbarung muss schriftlich sein. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und die Erhöhung muss ich in Textform erklären, mit Indexänderung und neuer Miete. Eine Obergrenze gibt es nicht. Dafür sind normale Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete ausgeschlossen. In den Jahren mit hoher Inflation hat das manche Mieter hart getroffen.
Geplant: In Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt, soll ein Indexanstieg über 3,0 % pro Jahr nur noch zur Hälfte zählen. Wichtig: Das ist kein fester 3-Prozent-Deckel. Wo das Land keine Verordnung erlässt, ändert sich nichts.
| Rechenbeispiel, 1.000 € Kaltmiete | Heute | Laut Entwurf |
|---|---|---|
| Index +2 % | +20 € | +20 € |
| Index +4 % | +40 € | +35 € (3 % + 0,5 %) |
| Index +6 % | +60 € | +45 € (3 % + 1,5 %) |
| Index +8 % | +80 € | +55 € (3 % + 2,5 %) |
Die Indexwerte sind frei gewählt, um die Formel zu zeigen. Sie sind keine Prognose.
Was das für mich heißt
- Bei normaler Inflation um 2 % ändert sich praktisch nichts.
- Die Indexmiete schützt mich in Inflationsjahren künftig weniger. Bei neuen Verträgen vergleiche ich sie deshalb ehrlicher mit der Staffelmiete oder der Vergleichsmiete.
- Ob und ab wann die Bremse auch für laufende Indexverträge greift, regeln die Übergangsvorschriften. Die schaue ich mir nach dem Beschluss genau an.
Teil 3: Möblierungszuschlag: bald mit Formel
Heute: Für Möbel darf ein Zuschlag verlangt werden, das Gesetz nennt aber keine Zahl. In der Praxis werden möblierte Wohnungen oft zu einer Pauschalmiete angeboten, ohne dass klar ist, welcher Teil auf die Möbel entfällt. Genau das macht es schwer, die Mietpreisbremse zu prüfen.
Geplant:
- Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren: höchstens 1 % des Zeitwerts pro Monat.
- Bei voll möblierten Wohnungen sollen bis zu 10 % der Nettokaltmiete der unmöblierten Wohnung als angemessen gelten (eine widerlegliche Vermutung).
- In angespannten Märkten muss ich den Zuschlag gesondert ausweisen. Tue ich das nicht, gilt die Wohnung für die zulässige Miete als unmöbliert.
Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Möbel mit einem Zeitwert von 6.000 € ergeben höchstens 60 € Zuschlag pro Monat. Ist die Wohnung voll ausgestattet und dürfte unmöbliert 900 € kalt kosten, wären 90 € Zuschlag ohne weiteren Nachweis angemessen.
Was ich schon jetzt mache
- Für jede möblierte Wohnung eine Inventarliste mit Kaufdatum und Kaufpreis, am besten mit Belegen.
- Im Mietvertrag Grundmiete und Möblierungszuschlag getrennt ausweisen.
Teil 4: Kurzzeitvermietung: sechs Monate als Grenze
Heute (§ 549 Abs. 2 BGB): Wird Wohnraum nur „zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet, gelten viele Schutzregeln nicht, darunter Mietpreisbremse, Kündigungsschutz und Regeln zur Mieterhöhung. Was „vorübergehend“ heißt, steht aber nicht im Gesetz. Deshalb landen manche Verträge mit Laufzeiten von vielen Monaten in einer Grauzone.
Geplant: Eine feste Höchstgrenze von sechs Monaten, unter bestimmten Voraussetzungen verlängerbar auf insgesamt acht Monate. Außerdem soll ausdrücklich ein besonderer Anlass auf Mieterseite nötig sein, etwa ein Projekt, ein Praktikum oder ein Semester.
Was das für mich heißt
- „Möbliert auf Zeit“ als Dauermodell, um die Mietpreisbremse zu umgehen, wird deutlich schwieriger.
- Wer kurz vermietet, sollte den Anlass des Mieters dokumentieren.
Teil 5: Ferienwohnung: jede Stadt hat eigene Regeln
Vermietung an Feriengäste ist ein anderes Thema als die Reform. Hier geht es nicht um das BGB, sondern um Zweckentfremdungsrecht der Länder und Städte. Und das ist sehr unterschiedlich. Zwei Beispiele:
| Stadt | Eigene Hauptwohnung kurzzeitig vermieten | Nummer im Inserat |
|---|---|---|
| Berlin | In der Regel Genehmigung nötig. Ohne Genehmigung höchstens 49 % der Wohnfläche, wenn du dort selbst lebst. | Registrierungsnummer Pflicht (Vergabe laut Senat noch in der Testphase) |
| Hamburg | Genehmigungsfrei bis acht Wochen pro Kalenderjahr, darüber Genehmigung nötig | Wohnraumschutznummer immer Pflicht |
Seit dem 20. Mai 2026 gilt außerdem die EU-Verordnung 2024/1028: Plattformen wie Airbnb müssen Daten zu Buchungen an Behörden melden. Unerlaubte Vermietung fällt damit schneller auf. Vor jeder Kurzzeitvermietung schaue ich deshalb auf die Seite meiner Stadt.
Teil 6: Meine Checkliste als Vermieter
- Liegt meine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse? Das steht in der Verordnung meines Landes.
- Habe ich Indexmietverträge, und wie sähe die Erhöhung mit der geplanten Bremse aus?
- Gibt es für jede möblierte Wohnung eine Inventarliste mit Zeitwerten?
- Sind Grundmiete und Möblierungszuschlag im Vertrag getrennt?
- Haben meine Kurzzeitverträge einen dokumentierten Anlass und höchstens sechs Monate Laufzeit?
- Kenne ich die Zweckentfremdungsregeln meiner Stadt und brauche ich eine Registrierungsnummer?
- Lasse ich neue Vertragsmuster nach Verkündung des Gesetzes prüfen, etwa beim Eigentümerverband oder einer Anwältin?
Häufige Fragen zu Mietrecht II
Gilt die Mietrechtsreform schon?
Nein. Stand 28.10.2026 ist der Entwurf im Rechtsausschuss des Bundestags. Bis zur Verkündung gilt das bisherige Recht.
Wird die Indexmiete auf 3 % gedeckelt?
Nein. Laut Entwurf zählt nur der Teil über 3 % pro Jahr zur Hälfte, und das nur in Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt.
Muss ich bestehende Indexmietverträge ändern?
Die Indexvereinbarung selbst wird durch den Entwurf nicht unwirksam. Begrenzt würden die Erhöhungen. Wie die Übergangsregeln für laufende Verträge am Ende aussehen, steht erst mit dem beschlossenen Gesetz fest.
Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?
Heute gibt es keine gesetzliche Zahl. Geplant sind höchstens 1 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat, bei Vollmöblierung bis 10 % der Nettokaltmiete als Vermutung.
Ist Airbnb-Vermietung von der Reform betroffen?
Kaum. Ferienvermietung regelt vor allem das Zweckentfremdungsrecht deiner Stadt. Die Reform betrifft Mietverträge zum vorübergehenden Gebrauch, etwa „Wohnen auf Zeit“.
Fazit: Ruhig bleiben, Unterlagen sortieren
Für mich als privaten Vermieter ist Mietrecht II kein Grund zur Panik. Wer fair vermietet, wird wenig ändern müssen. Mehr Arbeit macht es vor allem bei möblierten Wohnungen und Verträgen auf Zeit. Ich nutze die Zeit bis zum Beschluss, um Inventarlisten und Verträge aufzuräumen. Diesen Artikel aktualisiere ich, sobald der Bundestag entschieden hat.
Wie ist das bei dir: Vermietest du mit Indexmiete oder möbliert? Schreib es gerne in die Kommentare. Welche Fehler ich beim Immobilienkauf gemacht habe, liest du in meinem Beitrag zu den häufigen Fehlern beim Immobilien-Investment.
Quellen (abgerufen am 28.10.2026): Deutscher Bundestag, Debatte und Anhörung zum Entwurf 21/6807 · Bundespuls/DIP, Vorgang 334559 · BMJV, FAQ zum Regierungsentwurf · BMJV, Regierungsentwurf · Deubner Recht, Inkrafttreten laut Entwurf · Haufe, Stand nach der Anhörung (15.10.2026) · § 557b BGB · § 549 BGB · § 556d BGB · Berlin, Zweckentfremdungsverbot · Hamburg, Wohnraumschutznummer.
Hinweis: Dieser Artikel gibt meine persönlichen Erfahrungen und Meinungen als privater Vermieter wieder und ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Die geplanten Änderungen beruhen auf dem Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/6807, Stand 28.10.2026). Sie sind noch nicht beschlossen und können sich im Verfahren ändern. Regeln zu Mietpreisbremse und Zweckentfremdung unterscheiden sich je nach Land und Stadt. Rechenbeispiele beruhen auf angenommenen Werten. Prüfe deinen Einzelfall mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht oder deinem Eigentümerverband.